事项:

国家统计局公布2021 年1-3 月全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增25.6%,新开工同比增28.2%;商品房销售面积、销售额分别同比增63.8%、88.5%。

平安观点:

投资维持较高水平,全年预计同比增约5%。2021 年1-3 月全国房地产开发投资同比增长25.6%,较2019 年同期增长15.9%,增速较1-2 月降12.7 个、升0.2 个百分点。3 月单月投资同比增长14.7%,较2019年同期增长16%。短期考虑2020H1 低基数、2020 年土地成交高峰带来土地购置费滞后支付、新开工大于竣工为建安提供支持,投资有望延续较高水平;中期资金压力及楼市放缓影响下,投资增速大概率回落,维持此前判断,预计2021 年全国房地产投资同比增约5%。

新开工稳中偏谨慎,单月竣工增速转负。楼市热度延续下新开工呈现韧性,2021 年1-3 月房屋新开工面积同比增28.2%,较2019 年同期降6.6%,增速较1-2 月降36.1 个、升2.8 个百分点;但住宅新开工(2.7亿平)仍小于住宅销售(3.2 亿平),反映政策加码、融资收紧背景下,开发商开工意愿并不强烈,对后市看法仍相对谨慎。2021 年1-3 月房屋竣工面积同比增22.9%,较2019 年同期增3.5%。3 月单月竣工同比降5.5%,较2019 年同期降6.3%,考虑4 月基数回落,预计竣工增速将有所改善。

销售热度延续,后续或将承压。1-3 月全国销售面积同比增63.8%,较2019 年同期增20.7%,增速较1-2 月降41.2 个、2.4 个百分点;销售额同比增88.5%,较2019 年同期增41.9%,增速较1-2 月降44.5 个、7.6 个百分点。从绝对增速来看,3 月销售面积、销售额同比增38.1%、58.1%,较2019 年同期增18.5%、35.1%,仍维持较高水平,反映楼市热度依旧。3 月销售均价10313 元/平米,同比增长14.5%,与高均价的东部区域销售表现更好相对应。考虑热点城市持续加码调控、按揭利率逐步回升,后续销售或逐步承压,但限价背景下,核心城市去化短期仍有支撑。

供地新政影响地市成交,持续跟踪后续走向。受供地新政影响,一季度核心城市土地供应有限,2021 年1-3 月土地购置面积同比增16.9%,较2019 年同期降9.5%,土地成交价款同比降17.3%,较2019 年同期降32.2%。同时供地结构变化下,3 月土地成交价款/土地购置面积为3608 元/平米,同比跌41.1%。3 月百城土地成交溢价率环比降1.8 个百分点至14.3%,整体看地市热度可控。由于多数城市首次集中供地为4 月前后,后续需关注首批集中供地最终成交价格及溢价率等变化。

到位资金增速维持高位,按揭利率持续上行。2021 年1-3 月房企整体到位资金4.7 万亿元,同比增长41.4%,较2019 年同期增长21.9%。其中,1-3 月国内贷款同比增长7.5%,定金及预收款同比增长86.1%,个人按揭贷款同比增长50%。考虑央行加强房地产贷款集中度管理,各热点城市严查资金违规流入楼市,3 月全国首套房贷利率环比增2BP 至5.28%,连续两月回升,我们判断短期房地产资金环境将稳中偏紧,其中加强资金监管仍将是楼市调控重要工作。

投资建议:1-3 月全国投资呈现韧性,销售面积增速维持较高水平,楼市热度依旧。当前地产板块估值、股息率仍具吸引力,大盘震荡背景下配置价值凸显。建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团;3)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。

风险提示:1)由于就地过年影响三四线返乡置业,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险。2)基于需求提前释放、热点城市调控加码,若后续楼市再现调整,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量提升需求,带来大规模减值风险。3)若后续行业金融监管力度超出预期,将对各房企规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期。